Что такое капремонт

Согласно Федеральному закону № 185-ФЗ, регламентирующему программу капремонта, при необходимости может быть проведена полная реконструкция жилого здания, которая включает в себя ремонт всех внутридомовых инженерных систем, ремонт или замену лифтового оборудования; ремонт крыш и подвальных помещений, утепление и замену фасадов. Нужно отметить, что за рубежом подобная практика применяется уже довольно давно и вполне успешно.

Особенно масштабные проекты по модернизации целых кварталов старого панельного жилья (кстати, в основном тоже пятиэтажек) были реализованы на территории бывшей ГДР после объединения Германии. В результате удалось избежать сноса железобетонных «бараков» и превратить их в современные комфортабельные здания. Кстати, перечень ремонтных работ у немцев был почти такой же, что и предусмотрен законом 185-ФЗ: ремонт внутридомовых коммуникаций (водопровода, канализации, отопления, электросети), ремонт или замена лифтов, крыш, фасадов, утепление и ремонт подвалов.

Фактически, после качественного капремонта от старого здания остаются только несущие конструкции. Так, сегодня повсеместно практикуется установка навесных вентилируемых фасадов, замена кровельного покрытия (а иногда и замена крыши: например, на двускатную черепичную), утепление чердаков, утепление и комплексная гидроизоляция подвалов, реставрация фундаментов.

Трубопроводы и электропроводку при необходимости можно заменить полностью, т.е. обновить коммуникации на 100%. Как правило, при этом используются современные эффективные материалы: например, металлопластиковые и полипропиленовые трубы взамен стальных. Таким образом, реконструированное здание практически ни в чем не уступает вновь построенному.

Возвращаясь к немецкому опыту, следует отметить, что особое внимание уделялось мерам по снижению энергопотребления и теплопотерь: расчетливые европейцы всегда делают ставку на экономию как средств самих граждан, так и бюджетных денег. Так, по данным профессора Хаузера из университета г. Касселя, перерасход энергии на отопление зданий в Германии составлял 385 миллиардов кВт часов в год, что эквивалентно сжиганию 38,5 миллиардов литров сырой нефти и выбросу в атмосферу 92 миллионов тонн углекислого газа. Реконструкция (санация) зданий массовых серий (аналогичных нашим «хрущевкам») позволила значительно снизить этот показатель.

«За период с 1991 по 2008 год в Восточной Германии санировано около 70% панельных домов серийной застройки, – констатирует Бернхард Шварц, руководитель проекта «Жилищное хозяйство в Восточной Европе». – В результате их годовое энергопотребление и теплопотери через наружные ограждающие конструкции снизились до уровня, характерного для новых жилых домов, которые строятся в Германии в наши дни».

Российская программа капремонта также предполагает существенное снижение энергозатрат и потерь тепла в жилых зданиях. Поэтому, принимая в ней участие, собственники не только повысят комфорт своего проживания, но и получат возможность экономить на коммунальных платежах, в частности, за отопление.

«Как показывает практика, добиться наилучшего эффекта позволяет комплексная реконструкция здания. Поэтому, помимо утепления фасада, кровли и подвальных помещений, необходимо модернизировать отопительную систему, – говорит Константин Хохлов, директор отдела тепловой автоматики ООО «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий. – Замена элеваторных узлов на автоматизированный тепловой пункт и балансировка системы по стоякам дает 20-25% экономию тепла.

Еще на 15-20% потенциал энергосбережения увеличивают радиаторные терморегуляторы, устанавливаемые на всех батареях. Таким образом, суммарная экономия достигает 35-45%. После перехода на приборный учет это дает такую же экономию средств на платежах за отопление».

Конечно, качество всех остальных работ также имеет огромное значение. Например, от теплоизоляционных свойств фасада во многом зависит энергоэффективность здания. Некоторые решения позволяют существенно улучшить этот показатель, причем без значительных затрат. Так, применение покрытия «Термо-Шилд» отечественного производства позволило повысить теплоизоляцию некоторых жилых зданий Екатеринбурга более чем в 1,5 раза.

От теории к практике

Что же нужно сделать, чтобы стать участником федеральной программы? Конечно, в каждом регионе действуют свои критерии отбора, однако есть одно общее условие: инициатива должна исходить от собственников. В первую очередь необходимо образовать ТСЖ или передать дом в ведение коммерческой управляющей компании. Затем на общем собрании принимается решении об участии в программе и финансировании собственниками своей доли (5%), после чего заявка, вместе с предварительной сметой, направляется в местную администрацию.

Составлению этих документов стоит уделить особое внимание, не полагаясь всецело на специалистов УК. «Многие управляющие компании не спешат внедрять энергосберегающие материалы и оборудование, которое не умеют обслуживать, ограничиваясь «латанием дыр» и заменой отдельных участков коммуникаций, – говорит Константин Хохлов («Данфосс»). – Однако модернизацией это назвать нельзя. Поэтому жильцам следует принимать в составлении сметы непосредственное участие, иначе в итоге они могут получить совсем не то, на что рассчитывали». Наконец, если техническая экспертиза выдаст положительное заключение, дом будет включен в адресную программу.

Средняя стоимость капитального ремонта пятиэтажного жилого здания (4 подъезда, 80 квартир) составляет от 3 до 7 миллионов рублей. Собственникам же, согласно условиям программы, нужно заплатить только 5% от этой суммы, т.е. примерно от 2 до 6 тысяч на каждую квартиру. А учитывая то обстоятельство, что деньги можно вносить в течение года, получается и вовсе 150-500 рублей в месяц. Причем окупятся эти вложения в первый же после реконструкции отопительный сезон.

Кроме всего прочего, цена на жилье в отремонтированном доме сразу возрастет. «Отличное состояние внутридомовых коммуникаций, отделка подъезда и фасада здания – все эти факторы увеличивают стоимость квартиры в доме не менее чем на 15-20%», – отмечает риелтор Ольга Карпухина.

Нужно сказать, что многие собственники уже использовали предоставленную государством возможность: работы по капитальному ремонту жилых зданий, в том числе и «хрущевок», активно ведутся почти на всей территории России. Так, например, весной этого года обновленное жилье получили обитатели панельной пятиэтажки на улице Восточной в Екатеринбурге. Дому уже больше 60 лет, причем последние двадцать он пребывал в весьма плачевном состоянии. И вот, наконец, долгожданное событие произошло. «Как раз весна, обновление — и нам такой подарок сделали. По нынешним временам это можно назвать сказкой», – считает пенсионерка Маргарита Подболова .

В число «счастливчиков» собственники этого дома попали во многом благодаря своей активности. «Для участия в программе мы выбрали те дома, жители которых завалили жалобами и нас, и городскую администрацию, и областную», – признается глава района Сергей Назаров. Причем расходов на кардинальные ремонтные работы жильцы практически не заметили: смета составила почти 3 миллиона рублей, из которых собственники заплатили всего 150 тысяч.

Остальные средства были выделены из федерального бюджета.
Улучшили свои жилищные условия и жители 85-квартирного дома № 29 по улице Ленина в г. Белорецке. В числе прочих работ здесь была полностью модернизирована система отопления: взамен нескольких элеваторных узлов на вводе в здание установлен автоматизированный блочный тепловой пункт Danfoss, выполнена балансировка системы по стоякам, смонтированы терморегуляторы на каждом отопительном приборе.

Результат не заставил себя ждать: экономия жильцов на коммунальных платежах в первую же зиму составила более 250 тысяч рублей, тогда как на переоборудование потребовалось 425 тысяч. Посчитать, что такое 5% от этой суммы — совсем не трудно.

Итак, чтобы получить новое жилье, вовсе не обязательно всю жизнь копить деньги, «влезать» в ипотечный кредит или участвовать в долевом строительстве. Участие в Федеральной программе капремонта позволяет обойтись чисто символическими затратами. Однако с решением следует поторопиться: Фонд содействия реформированию ЖКХ прекратит выделять средства на реконструкцию жилья 1 января 2012 года. Впоследствии делать ремонт придется за свой счет, а это уже совсем другие расходы.